不動産を買ったときよりも高い値段で売却して利益が出ると、確定申告をして税金を払う必要があります。マンションも不動産の一種なので同じことが当てはまりますが、税金が軽減される特別控除の特例があります。
どんな場合でも控除されるわけではありませんが、知らなければ「えっ!そうだったの?」と後悔するかもしれません。ぜひこの機会に知識を身につけて損のないようにしましょう。

3000万円も税金がかからない場合がある

マンションを売却して課税されるのは譲渡益ですが、所有していた期間が5年より長期か5年以下の短期かにより税率は変わってきます。
ただ譲渡益を計算する前提として税金がかかる譲渡所得を算出する必要があり、その際にはどちらの場合も最大3000万円まで特別控除されることになっています。控除というと難しい表現ですが、要するに売却代金から差し引くということです。

(1)特別控除の計算式について

マンションの譲渡所得は「売却代金-(購入代金 + 取得費用 + 譲渡費用)」で算出し、さらに「譲渡所得 - 特別控除」で課税譲渡所得を計算します。特別控除は最大で3000万円です。
ここでちょっと難しい用語がでてきたので解説しておきます。
「譲渡所得」はマンションを売却したときに得る所得のことで、利益がある場合には税金がかかってきます。「取得費用」は、マンションを購入する際に仲介業者に支払った手数料や登記するのにかかった費用、印紙代のことです。「譲渡費用」は、マンションを売却する際に仲介業者に支払った手数料や登記するのにかかった費用、印紙代のことです。

(2)特別控除の計算例

計算式だけでは理解しにくいので、具体例で説明します。
例えば所有していた1000万円で買ったマンションを5000万円で売却したとします。マンションを取得する費用として250万円、譲渡するのにかかった費用として150万円かかったとすると、マンションを譲渡して得る所得は
5000万円-(1000万円+250万円+150万円)=3600万円になります。
本来なら3600万円に税金がかかってくるのですが、ここで特別控除を利用すれば、
3600万円-3000万円=600万円だけに税金がかります。
「えっ!こんなに差があるの?」とびっくりした人が多いと思いますが、3000万円の特別控除を利用するだけで税金のかかる額は大幅に少なくなります。何も知らないで税金を払っていると、大きな損をするところです。

(3)マンションの所有期間で税金の計算方法は異なる

マンションの譲渡所得に対する税金は、他の所得といっしょにせず分離して計算する分離課税という方式が採用されています。例えば、給料や家賃による収入があっても、マンションの売却による利益は別に計算されるということです。
マンションの譲渡所得に対する税金の計算方法は、所有期間が5年超の長期と5年以下の短期で異なっています。長期の場合は「所得税15%+住民税5%=合計20%」、短期の場合は「所得税30%+住民税9%=合計39%」が課税されます。課税譲渡所得にそれぞれ割合を掛けると、譲渡所得に対する税金を算出できます。

(4)特別控除を利用した場合と利用しない場合の税金を比較してみた

以下では、(2)の例で特例を利用した場合とそうでない場合の税金をそれぞれ計算してみました。

①マンションの所有期間が5年超のケース

特別控除を利用しない場合の課税譲渡所得は3600万円なので、3600万円×20%=720万円になります。
特別控除を利用した場合の課税譲渡所得は600万円なので、600万円×20%=120万円になります。

②マンションの所有期間が5年以下のケース

特別控除を利用しない場合の課税譲渡所得は3600万円なので、3600万円×39%=1404万円になります。
特別控除を利用した場合の課税譲渡所得は600万円なので、600万円×39%=234万円になります。

実際に計算してみると、「えっ、こんなに違うの?」と驚きませんか?これを知っているのと知らないのとでは大きな差が出ます。

(3)特例を受けるには条件がある

ここまで3000万円の控除が受けられるという特例について説明してきましたが、どんな場合でもこの特例の恩恵を受けられるわけではありません。税金のシステムはうまくできていて、以下の4つの条件があります。

  1. 現在住んでいる所有マンションの売却であること
  2. 現在住んでいない所有マンションを売却する場合は、マンションに住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要があります。

  3. 過去2年間で同じ特例を受けていないこと
  4. 所有マンションを売った年の前の年、さらにその前の年に同じ特例を利用していないことが条件です。

  5. 売却したマンションについて他の控除や収用などを利用していないこと
  6. 売買をした相手と親子や夫婦などの関係がないこと

3000万円の控除を利用するためには、以上の条件を満たす必要があります。
なお特別控除はマンションの名義人ごとに利用でき、共同名義であっても1人ずつ利用できます。例えば夫婦2人で共同購入して住んでいたマンションを売却した場合、3000万円×2人=6000万円の控除を利用できます。

■軽減税率にも特例がある

マンションを所有していた期間が5年を超えるかどうかで税率が変わってきますが、期間が10年を超えると税率がさらに下がってきます。課税譲渡所得が6000万円までなら所得税10%+住民税4%=14%、6000万円を超えると所得税15%+住民税5%=20%の税金がかかります。
5年以上の長期所有の場合は原則として20%の税金がかかってきますが、6000万円までの場合と比較すると6%ほど税金が低くなっています。軽減税率が適用されると6%も税金が安くなるのですから、特例を利用するのとしないのとでは大きな違いです。
なお、3000万円の特別控除を受けた後の譲渡所得に対して軽減税率は適用されますので、ご注意ください。

■買換えの場合でも特例があるのでご注意

所有していたマンションの売却と別のマンションの購入を同時にする買換えの場合にも特例があり、以下の要件を満たすことで適用されます。

(1)買換えの特例の要件

  1. マンションを売却した前の1年と後の1年の間に買換えを行ったこと
  2. マンションを売却した価格が1億円以下であること
  3. マンションを売却した年の1月1日の時点で10年を超えて所有していること
  4. マンションを売却した年の1月1日の時点で10年以上の居住期間があること
  5. 床面積50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下のマンションを買い換える場合であること
  6. マンションの買換えをした相手と親子や夫婦などの関係がないこと
  7. 売却したマンションと買い換えたマンションのどちらもが日本国内にあり、他の特例を利用していないこと

(2)特例の適用による効果

上記の要件を満たしたら、マンションを売却して得た利益に対する課税を将来に繰り延べできます。「繰り延べ」というのは先延ばしという意味で、税金を払わなくてもいいというわけではありません。買替えによって取得したマンションを次に売却する時まで、課税が先延ばしにされるだけです。くれぐれも税金を払わなくてもいいと勘違いしないようにしましょう。
なお注意しなくてはならないのが、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は同時には利用できないことです。どちらか一方を選んで利用する必要があります。

■まとめ

特別控除や特例について知らなければ利用できず、払わなくてすむ税金を払って損をすることがあります。不動産というのは金額が大きいため、わずかな税率の違いでも払う税金には大きな差が出てきます。まずは、特別控除・特例の条件を満たしているかをチェックしてみましょう。