地下駐車場
駐車場を経営するにあたって、儲けることについてどれぐらいになるか考えていますか?経費がどれだけかかり、それを回収するためにはいくらぐらいの利回りが必要になるのか。

計算が面倒そうで、利回りについてまで考えたくないかもしれませんが、より健全な駐車場経営のためにも利回りについても考えるようにしましょう。

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利回りとは

どれだけ投資して、いくらぐらい儲かったのかを数字で出したものが利回りです。不動産の賃貸物件などで利用する利回りには、2つの計算方法がありますので簡単に説明します。

表面利回りの計算方法

表面利回り(%)=年間総収入÷初期費用(物件価格)×100

毎月、10万円の収入があるとします。自己所有の土地の場合、土地に対しての投資額がありません。設備投資にかけた初期費用、仮に200万円としましょう。それで計算すればいいので、答えは簡単にでます。

120万円(年間総収入)÷200万円(初期費用)×100=60%

これは例ですが、最初の年の利回りは、わずか60%しかありません。土地はあったとしても、設備のための初期費用は必要になりますから、利回りも低くなります。設備投資はいずれ回収され、その後は黒字になっていくのが理想です。

実質利回り

実質利回り(%)=年間純収入(年間総収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の初期費用)×100

こちらの実質利回りのほうが、よりリアルな利回りの計算になります。

不動産投資すべてに言えることですが、表面利回りのよい数字ばかり見ないで、実質利回りを見ましょう。いくら儲けることができるのか、実際の数字がわかります。

では計算してみましょう。年間の収入から諸経費が引かれます。土地を借りての営業でしたら借地代が必要になります。その他には電気代、看板代、固定資産税、都市計画税、事業税、所得税、住民税、管理委託代金(不動産業者などに管理を委託した場合)、修繕費などが諸経費として引かれるものです。

ここでは単純に諸経費を40万で計算します。(固定資産税と都市計画税が20万円、電気代、看板代などで10万円、不動産業者の管理費10万)

80万円(年間純収入120万円-諸経費40万円)÷200万円(初期費用)×100=40%

固定資産税と都市計画税は、土地が自己所有でないのなら払う必要はありません。けれど収入が低くても、事業税や所得税は支払わないといけません。副業で駐車場経営をされるのなら、本業の申告にどのていど影響があるか、調べておく必要があります。

業者にすべてお任せのコインパーキング経営でしたら、実質利回りの面倒な計算は必要ないでしょう。業者が毎月、きちんと数字を出してくれるはずです。

利回りをあげていくには

グラフを書いている人
単純計算でも実質利回りのほうが低いことがわかります。この実質利回りが、どこまで落ち込んだら赤字経営になるのか、計算して知っておくとよいでしょう。駐車台数のうち、空きが何%になったら赤字対策をすると決めておくことです。

では、利回りを上げていくには、どのようにすればいいでしょうか。

  • 月極駐車場なら単純に賃料を上げていけばいい
  • コインパーキングなら基本料金を上げればいい

と思われるかもしれませんが、その方法はあまりおすすめできません。

なぜなら駐車場経営は、近場に別の新しい駐車場ができて、さらに料金も安いとなったら、すぐに客を奪われてしまう可能性があるからです。それならどのような方法を考えるべきでしょうか。

初期投資を惜しまない

駐車場とはいえ、砂利の土地にロープが張ってあるだけより、舗装されているほうがずっと好感度は高くなります。車を大切にするような借り主でしたら、砂利で小石がはねたりするのが気になる人もいるのです。

また近隣に野良猫などがいる場合、砂利で整地された場所はトイレとして利用されてしまうことがあります。そうなると悪臭や糞害で、駐車場の価値も下がってしまうのです。

アスファルトかブロックで整地して、常に清掃を心掛けておけば、車を大事にするような借り主には喜ばれますから、安定した収入につながります。

月極とコインパーキングを両立

駐車場のある地域によって、コインパーキングだけでやっていったほうが利益率のいい場合があります。

  • 繁華街や近くに大型商業施設がある
  • 駐車場の少ない病院がある

などの条件があれば、コインパーキングが最適でしょう。

駐車場が住宅街の中にあって、アパートや小さな事業所があるようなら、月極でもよいでしょう。郊外ならアパートに駐車場はついていますが、市街地ではないのがほとんどです。小さな事業所は、来客のための駐車場を自社内に置けないこともあるでしょうから、安定した顧客となってくれる可能性があります。

このように事前に周囲の環境をよく調べ、借り手のニーズについて知っておくことが大事です。そしてどちらも需要がありそうだと思ったら、設備投資は多少かかりますが、どちらにも対応できる駐車場にすると利回りを上げていけます。

まとめ

駐車場のライン
気軽に始められるのが駐車場経営のいいところですが、やはりやるからには利益が出ることは重要です。駐車場なんかほっといてもお金が入ると思っていたら、それは間違いです。

借り手が少なくて空きが多くなると、利回りはどんどん落ちていきます。そうならないようにするには、どうすればより利用してもらえるか、常に考えていけば利回りも上がっていくでしょう。