叫んでいるペンギン

マンションを査定し売却するまでの流れ

マンション売却査定の図

マンションを売却した事のない人にとっては、「マンションってどうやって売ったらいいの?損はしたくないんだけど」

って人も多いと思います。

マンションを売却する流れは、上の図の通りですが、

不動産一括査定サイトを利用して、信頼出来る不動産会社さえ見つければ、あとは不動産の営業マンがサポートしてくれるので、1から10まで全部覚えなくても大丈夫です。

不動産のプロが見るダメなマンションの見抜き方

  • 駐車場には安い中古車が多い
  • 共用部分の絨毯がペラペラで交換されていない
  • 駐車場にゴミが置いてある
  • ガンと言われる住人がいる
  • 貸借対照表を見て、財務状況を確認する(5400円払えば誰でも見れる)
  • 住民は挨拶をしない
  • 2000年以前のマンション(耐震問題など)

マンションの査定で成功を勝ち取る秘訣

マンションの査定で成功を勝ち取る秘訣は、とにかく多くの見積もりを集める事。

これは間違いありません。

ただ、やみくもに多くの見積もりを集めるのはNGです。

なぜならば、同じような不動産業者さんからの、同じような見積もり内容の対応に、ただただ疲弊してしまうからです。

これには本当に疲れます。

だからこそ「適切な業者に」「適切な数」だけ見積もり依頼をする事を強くおススメします。

そこで私が、下記で紹介する3社は、それぞれ得意とする部分が違います。

結果、必然的に違った内容の見積もりが出てくるという訳です。

その中で、一番の高額査定をした不動産業者と交渉を始めるのが、マンション 査定を成功させるコツです。

管理人が選んだ!4社厳選!

1-⇒Home4u
NTTグループの不動産一括査定サイトで一番の老舗

2-⇒マンション.navi
マンションに特化した唯一の不動産一括査定サイト

3-⇒ソニー不動産
1都3県の販売には本当に強い!

4-⇒イエウール
チャット形式の見積もり依頼が話題に!

2010年~2018年 マンションの相場


参照元:国土交通省_マンション市場の動向

これは、国土交通省が発表している中古マンションの相場をグラフにしたものになります。

結婚しない男女が増えている社会現象、2020年には東京オリンピックが控えているなどマンションの需要は日々大きくなっています。

もし、マンションを売って一戸建てにしたい、賃貸マンション生活に戻りたいなどの事情がありましたら、この時期にマンションの見積もりを出して見るのもありです。

2018年~2020年までは、中古マンションが売り時なのは間違いありません。

もし、2013年以前に購入したマンションがありましたら、今売却すると購入価格より高く売れる可能性大です。

今、中古マンションを査定に出すとビックリする価格が出ると思いますよ。

一社だけの査定はアウト!?査定依頼は複数社に

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不動産を売る時には

「できるだけ高く売りたい!」

そんな思いを持ってしまうのは当然ですよね。一社だけに査定を頼まないと、その査定額が安かったのか高かったのかが分からないもの。

そこで、何社かに査定を依頼するようにしましょう。

「自分の家ってどのくらいの価値があるのかな?」

と一度でも考えたことのある人は結構いるのではないでしょうか。

不動産会社に査定をお願いすれば

「あなたの家はこのくらいなら売れますよ」

と金額を教えてくれます。その金額に対して

「あっ、そうですか。それではお願いします」

と簡単に依頼しては損をする可能性が大きいんです。

「どこに依頼しても査定額はだいたい一緒では?」

と思う方もいるかもしれませんが、実は、不動産の査定額は不動産会社によって額が違うんです。

住宅の売買は数百万円から数千万円単位になる大きな額ですから、少しの査定額の違いも見逃せませんよね。

そのため、一社に査定してもらった金額にOKサインを出すのは、損してしまう可能性も大きいんです。

何社かの不動産業者の査定額を比較して、損をしないようにしましょう。

机上査定→訪問査定と段階的に査定依頼を

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複数の不動産会社から査定をしてもらうと失敗しないとはいえ、

「何社からも見積りを取るのって面倒なんじゃない?」

なんて心配してしまう方もいるかもしれません。

確かに、何社もの不動産会社の担当者に査定に来てもらうのって、時間がかかりますよね。

仕事をしていれば、休日に来てもらうことになりますが、それで休日が潰れてしまうことにもなってしまいそうですね・・・。

そこでおすすめなのは、初めに机上査定をしてもらい、その後に業者を絞って訪問査定してもらうことです。

自宅にいながら査定が完了!?机上査定とは

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机上査定とは文字通り「机上」での査定が可能。

インターネット上で自分の不動産の物件情報を入れると、おおよその概算でマンションの査定額が出るというシステム。

最近ではインターネットを通じて、そのような机上査定を複数の不動産会社に依頼できる一括査定もあります。

一括査定では、初めに不動産の情報を一回入力すれば、あとは一斉に複数の不動産会社に簡易の査定を依頼でき、とても便利です。

机上査定では、簡易的な査定金額ではありますが、「だいたいの相場感」を知ることができるということ。

「早く売りたい」

といきなり訪問査定を依頼するという方もいるかもしれませんが、その査定額を聞いてガッカリすることもあります。

多くの売主さんは

「このくらいで売れたらいい」

というおおよその希望額があるでしょうが、その額からかけ離れた金額を査定されるとガッカリしてしまいますよね。

そこて、事前に

「自分の不動産はこれくらいの相場」

とある程度の査定額を知っていると心の準備にもなります。

オンライン上の査定ですから、何社もの業者にも簡単に依頼ができます。そのなかで、だいたいの相場感を知ると同時に

「どの不動産会社に依頼するか」

と選択するといいでしょう。

あまりにも低い査定額で提示されたら

「この業者には依頼しない」

という比較もできますよね。

こういったこともあるので、損をしないためにあらかじめ簡易的な机上査定をしておくことはオススメです。

実際に現地を見てもらう「訪問査定」

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机上査定で気になる価格を叩き出してくれた業者がいくつかあるはず。

そこで、いくつかの不動産業者に訪問査定をしてもらいましょう。

机上査定では、不動産のエリア、築年数、間取りなど「情報」だけでの概算査定です。

しかし、実際は住宅の内部の状態によっては価格が異なってきます。

たとえ築年数が経っている物件でも、リフォーム済であったりすると状態は良く査定額も良くなったりします。

逆に、築年数が新しいのに住宅の手入れが悪く、傷んだ箇所が多く見られると査定額はグッと下がってしまうこともあるのです。

また、周辺の環境も査定額を決めるものとなり、担当者が住宅の内部や周辺を目で見て確認してから査定額を出してくれる「訪問査定」はより現実的な金額となります。

机上査定で出してもらった査定額はあくまでも参考ですが、知っておくことで訪問査定に来てもらう業者を絞れますので「損」をしないためにはおススメです。

いくつもの見積を集めるのがキーポイント!

見積もりを多く取る理由

文字の記載された白い書類市場価格より高く売ることを望むなら、マンションを売却する意思を固めたら、とりあえずは可能な限り多くの不動産業者で査定見積もりをしてもらうことが重要です。

最終的な購入金額は購入者との交渉で決定致しますが、いくつかの不動産業者に見積もりを取ると、それぞれの不動産業者が幾らで売れると考えているか、把握できるので非常に重要です。

これが相場を知ることになります。

お客様からのバックオーダー申し込みを受けている不動産業者がいれば、センセーショナルな高額で売れる事もあるのです。

査定や契約交渉を通してを通じて、不動産業者の担当者が信頼が出来るかどうかも大体判断できます。

いくら見積もり額が高額でも、ダメ営業マンに、貴重なマンションの売却を依頼することは出来ないのではないでしょうか。

当HPでは、無料で利用できるマンションの一括査定サイトの活用を強くオススメしております。

たった一度の入力で複数の不動産業者に査定を任せられますし、簡易査定(机上査定)の機能を使えば概算金額がすぐに分かります。

それぞれに参加している不動産業者が違うものですので、可能な限り多くのサイトを利用してお見積りを集めるべきです。

マンションを査定して貰う前に準備をしていくべき!

愛着のあるご自身の中古マンションを売ることを意思を固めた際に、一番に気になるのは

「自分のマンションはどれくらいで売れるのだろうか?」

この事に尽きるのではないでしょうか?

マンションには相場というものがあるのです。

じゃあ早速近所の不動産屋にでも聞いてみるかと思っているあなた。

ちょっと待ってください。

いきなり近くの不動産業者に問い合わせをするという事は、利口ではありません。

何の知識もなく、不動産業者にいきなりコンタクトを取るのはやめましょう。

悪く言えばカモにされる可能性があります。

マンションの査定で損をしたくないですよね?

マンションの査定にはちょっとしたコツがありますので、順を追って説明していきます。

まず最初に査定行なう為に必要になってくる以下の資料が手元にあるかどうか確認しましょう。

手元に用意するもの

白い書類と茶封筒

・購入した時の図面・パンフ等
・契約書・重要事項説明の資料
・固定資産税納付書

こういった類の資料がお手元になくてもネット経由でマンションの簡略査定(机上査定)は可能だと言えますが、最悪でも次の情報が分かってることが不可欠です。

必要な情報

コンクリート製の3階建ての建物

・建物面積(専有部分)
・間取り
・築年数

マンションを査定して本当の査定額を算出するには、訪問による今の状態の確認が必要ですが

アバウトな金額でよければ、インターネットを介しての簡略査定(机上査定)も可能となります。

だたし覚えておきたい点が有ります!

そこの点は、不動産業者が弾き出したマンション査定額は飽くまでも市場価格でありまして

確実にその額面で売れるとは限らない

ということなのです。

不動産業者はブローカーという位置付けでしかないので、購入者ではありません。

実際の購入者との値段交渉次第で、売買額は差が出てくるものです。

まれに分譲マンションを自社で買取りするといった

サービスをされている事業者もある事はありますが

その際の買い取り金額は市場価格よりも安くなる事を、覚えておいた方が良いでしょう。

マンション査定は最盛期に!


不動産売却には、繁忙期と閑散期があります。

賃貸程の上げ下げはないのですが、マンションを買い取ってもらう際の相場にももちろん影響があります。

売買には繋がりを持たないという業者さんもいらっしゃるようですが、最盛期に関係なく集客するための

営業トークの可能性が大きい

のではないかと考えます。

最盛期

ピンクの春の文字

春の初めの1月~3月

第二最盛期

モミジ模様の秋の文字

秋のシーズンの9月~11月

と断言できます。

一番多いのは、春の初めですね。

不動産の最盛期は集中する

桜舞う春の入学式

お子さんの成長に合わせたマンションの住み替えは、ほとんどのケースで新学年の期間に集中します。

この時期は人の引越が多い時期なので、それに合わせるように物件の動きも活発になるのです。

需要が高くなれば、その分だけ相場より高額でマンションを査定してもらえる可能性が高くなるはずですから、今すぐお金が必要な事情をしない限り、ピーク時期に合わせて、半年くらい前から用意を始めた方が良いでしょう。

暮らしてみたいと思わせる事がキーポイント!

市場価格より高く買い取って貰うマンション査定の大切なコツは

ここに暮らしてみたい!

と購入者に感じていただくことが大事になります。

人気物件の賃貸オーナー

モップで掃除している女性

人気になっている賃貸物件の運営している人は住人が入れ替わるたびに住宅のメンテを行なっております。

居住期間が長くなれば長くなるほど、壁紙を貼り入れ換えたり、システムキッチンを交換したりと、住宅の魅力をキープするために力を注ぐことを惜しみません。

設備の入れ替えは資金力の課題もありますが

最低限度の対策として内覧日までに

リーニングを確実にしておく事は不可欠になります。

お客さんの気持ちを知る

お客さんに説明する不動産営業マン

個人間の取引きとは言え、相手方はお客さんだという目線を持っておくと間違いないでしょう。

どんな方も、不衛生な中古マンションに心を鷲掴みにされたりはしないのではないでしょうか?

稀に、改装するから中身は関係ないというお客さんもいらっしゃるようですがそういった場合はほとんどの場合

「市場価格より安く買いたい」

といった気持ちがあるのです。

販売手数料の交渉をしてみることをオススメします!

マンションの査定金額に執着する人が多いのではありますが、ビックリするぐらい不動産業者の販売手数料を交渉する人は少ないのです。

「手数料は決まっています」と言い切る営業マンが多い訳ですが、宅建業法で決まっているのは

原則として上限の金額だけにすぎません。

値下げには何の取り決めもございませんし、事実私もマンションを査定し売却する時に15万円ほど販売手数料を安くして貰ったというわけです。

いくらなんでも、業者によって方針がバラバラですので、必ず値下げできるとは限りませんが、駄目元で交渉をしてみる価値はあるじゃないですか。

15万円と言えば、家族一緒にある程度の海外旅行にも行けるお金なので、節約したいですよね!

専属専任媒介はもっての外!

マンション査定にあたって不動産業者と契約をすることになるのですが、契約には下にあげた分類があるのを知っているでしょうか?

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を説明する不動産営業マン
専任契約を交わした不動産業者のみが仲介できる。
売主であるあなたが購入者を見つけ出すことができた時であっても、不動産業者を通して契約しなければならない。
1週間に1回程度、売買状況の報告を受けることが可能な権利を有する。

専任媒介契約

専任媒介契約を説明する不動産営業マン
専任契約を交わした不動産業者だけが仲介可能である。
2週間に1回程度、売買状況の報告を受けることが可能な権利を有する。

一般媒介契約

不動産業者のお店

いくつもの不動産業者に仲介を任せられる。

一般的に考えて営業マンの熱意が落ちる為、売買価格に影響があると考えられる。

マンションを査定してもらい売却委託すると、おおかたの不動産業者は「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」で契約しようとしてきます。

そうすることによって、他の不動産屋が扱えない物件が出来ますから、不動産業者は他と差別化を図ることが出来ます。

その代わり、真剣に営業をスタートさせてくれるという面も以前まではあったのですが現在の不動産業者はちょっと状況が変わっています。

現在はレインズで売る時代

不動産業者間の物件共有システム「レインズ」や、ウェブ上の不動産ウェブサイトの拡大で、可能な限り多くの仲介者業者に委任して、何種類ものウェブサイトに公開した方が

あっという間にマンションが売却できる

ご時世になってきているのです。

でありますから、必ず一般媒介でいろいろな不動産業者と契約することと、レインズなどに登録する事を促し、いろいろな不動産業者に物件情報提供するのが大事になってきます。

レインズですよ!これは絶対に忘れてはいけません。

マンション査定は決断も重要!

不動産の市場価格の評価には多様な要素を挙げられます。

評価対象になるもの

  • 広さ
  • 築年数
  • 立地
  • 間取り
  • 備品
  • 住まいのメンテナンス状態

ネガティブな原因のせいで希望額通りに買い取ってもらえない可能性もあります。

こういう時は、「高く買い取ってくれる人が現れるかも!」と思い、いつまでも売却せずに引っ張る事はしない方が懸命です。

なぜなら、あまりに長期間、マンションの売却の募集を見られるようになったら、この物件は

誰一人見向きもしないマイナス面のある物件

と思われてしまうからです。

そのようなことにならない内に、さっさと売ってしまうことも肝心になってきます。

住宅ローンは全員通らない

更には、取引先からの引き合いがどれだけあったとしても、全ての人が住宅ローンの審査を通過するのはありえません。

巡り合わせの要素がある場合だと分かった上で、ずるずる引き伸ばさずに決定してしまうのもマンションを査定して売却するコツということも忘れないでください。

投稿日:2016年6月27日 更新日:

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