- より良い家に住みたいと考えるあなた
- 資金が必要になったと考えるあなた
- 今が売り時だと考えるあなた
このページに来たのはそういうあなたです。
まずはじめに言っておくが不動産の売買には
とクギを刺しておこう。
なぜならば、不動産の売却では3人に1人が失敗していると言われているからだ。
私は5年住んだマンションを購入した金額よりも高値で売った経験がある。
なぜこのような事が出来たのか？その秘密についてこのブログの読者だけ特別に教えよう。
不動産を相場より高く売るには3つのポイントだけ押さえておけば大丈夫だ。
まずはなぜ不動産の売却で失敗する人が大勢いるのか？まずはその理由を知っておく必要がある。
どうして不動産の売却で失敗するのか？
マンションや自宅などの不動産を売却しようとするのは不動産売買をしたことがない素人で不動産相場も良くわからない人達。
しかしそれは当たり前の話で普通のサラリーマンであれば不動産のような大きな売買は一生に一度あるかないかだ。
不動産の相場感がわからないので自分が売りに出した不動産が高いのか安いのかわからない。
更に言えば、不動産会社のプロの人から「この値段です」と言われれば「プロが査定したのだから間違いない」と大半の人は考えてしまうだろう。
不動産会社には得手不得手がある
実は不動産会社でも得手不得手がある。
不動産の免許さえあれば売買も賃貸も両方出来るのは間違いないのだが、賃貸が得意な不動産会社にマンションの売買を依頼してしまうと
2,000万で売れるはずだったマンションが1,500万でしか売れなかった。。！
なんてことも良く聞く話。
一生知らないまま死ねれば幸せかも知れないが、必ずどこかで知る事になるだろう。
次は私が相場よりマンションを高く売る事が出来た一つ目の理由をお伝えしよう。
マンションと一軒家では相場観が異なる
こちらは国土交通省で公開されている不動産価格指数だ。
2019年までのデータだが、ここでよく見て欲しいのは緑のライン。これは中古マンションの相場と置き換えて考えて貰っても良い。
2012年頃からマンションの価格が上がり続けているというのは一目でわかると思う。
マンションは時間の経過と共にその価値は下がっていくが、マンション相場の上昇の力の方が大きく購入した時とマンションの価値が殆ど変わらないという現象が起きていたのだ。
これが私が冒頭にお話しした中古マンションを買った値段より高く売る事が出来た一つ目の理由だ。
ただ、これだけでは不動産を相場より高く売る事は出来ない。
上がり続けたマンション相場はどうなる？
私は元々証券会社で不動産REITを扱っていた。
REITってなんぞやという人に簡単に説明すると不動産に投資する金融商品になる。
REITが下がれば不動産価格にも影響し、株価にも影響する。
それで2020年に起こったコロナショック。リーマンショックとは違い実体経済に大きな影響を及ぼした。
不動産REITチャート
REITが2,255→1,138になる大暴落 50％近くダウン
日経平均チャート
日経平均は23,995円→16,358円 30%近くダウン
住宅市場の低迷は、株価暴落から数カ月遅れる
実体経済に大きな影響を及ぼしたコロナショック。
今は金融対策で株価が回復しているように見えるがこれはドーピングみたいなもの。
バブルのツケはどこかで調整される。
こちらは内閣府経済社会総合研究所の書類をお借りしたモノだが、実質GDPがリーマンショックとコロナショックでは比べ物にならない事がわかる。
ちなみにリーマンショックの時は新築マンション市場は1年以上の低迷が続いた。
リーマンショックの時はどうやってマンション価格が暴落したのか？
当時を思い出すと、業績が大きく悪化した企業ではリストラやボーナスカットなどが行われ、マンションを購入している余裕がなくなった人が大量に発生した。
そして多数の新築マンション在庫を抱えているディベロッパーは回らなくなったキャッシュを改善しようと我先にと値下げ販売を行った。
これでマンション価格が崩れたというわけだ。
じゃあどうすれば良いのか？
過去を知り未来を知る
我々は幸か不幸かリーマンショック後に起きた市場の変化を知っている。だからコロナショックの先に何が起きるのか予測する事が出来る。
中古マンション市場はバブルが続いていて高値圏。
一方戸建住宅は横ばい状態。
私は2020年に所有していた投資用マンションと居住用マンションを査定に出して、注文住宅を購入した。
マンションを高値で売るコツ
さて、この先中古マンション市場に暗雲が立ち込めているが。
マンションを高値で販売する方法をお伝えしよう。
多くの不動産会社に見積もりを依頼する
これはなぜかというと不動産会社がマンションを買う場合
自ら買主の場合と買主を仲介する場合の2種類。
特に中古マンション価格に大きな違いが出るのが、マンションを買おうとしている人がバックオーダーを出している時。
例えば、〇〇地区の低層階で2LDKで築20年以内で販売しているマンションで1800万~2000万という買主をふどうさん