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最近では「離婚」は珍しくない時代になってきましたよね。友達や知人の中にも「バツイチ」と言われる人が周囲を見渡せば、数人いる時代です。

でも、そんな方々がいうのは「離婚は結婚の何倍も大変」などという言葉。財産分与でもめることが多いようですよね。それを聞くと、離婚したくても「面倒なのはイヤ~」と思ってしまいそうですよね(笑)

ただ、面倒ながらも曖昧にしたまま他人になると後から大変。財産分与の中でももめそうなのが、マンションなどの不動産ではないでしょうか。返しきっていない住宅ローンが心配になってきますよね。

こんにちは。大変な問題をくぐり抜け、無事に(?!)バツイチの仲間入りをした近藤です。

今回は、離婚で問題になりがちな不動産についてのお話をしていきたいと思います。

離婚では財産分与でもめることが多い

「財産分与」という言葉は耳にしたことがある方も多く、離婚を語る上では切っても切り離せない問題。離婚が大変という人の多くは、この「財産分与」のことを言っているのではないでしょうか。

財産分与の意味は「婚姻中に築いた財産を分ける」ということです。ですから、「独身時代の貯金」などは、財産分与の対象にはなりません。

そして注意したいのが、貯金などの「プラスの財産」だけでなく、住宅ローンなどの借金である「マイナス部分」も分与の対象になることなんです!住宅ローンにはさまざまなパターンがあります。

  • 妻が連帯保証人となっているケースやそうでないケース
  • 残債があるケースや完済しているケース

または不動産の名義人が誰であるかも住み続けるには問題となることも・・・。

住みやすい環境を離れるのはイヤだという理由から、どちらかが残って住み続けるというパターンもあります。離婚をする前には「不動産をどうすべきか」について慎重に判断していきたいものです。

住宅ローンの内容を知ることが大事

住宅ローンが残っていない不動産ならあまり問題はなさそうですが、残債があるならその問題を解決していきましょう。住宅ローンは借りる人の状況によって、内容は違うケースが多いです。離婚を考えた時には、以下の点についてまず確認してみましょう。

連帯債務者や連帯保証人になっているかどうか

マンションなどの不動産を夫婦で購入する場合には、多くの人が住宅ローンを利用するものです。住宅ローンの審査では「返済能力」が判断基準のひとつになります。そのため、夫の収入では返済能力が厳しいと判断されてしまうと、共働きをしている妻の収入も返済能力の一部として総合的に判断されることになります。そして、妻と住宅ローンの関わり方には次のものがあります。

連帯債務者

主債務者である夫と同様の返済責任がある連帯債務者として妻が返済していく形。住宅ローンを組む際に共働きの妻の収入を合算して審査されます。

連帯保証人

連帯保証人となった妻は、夫が返済できなくなれば返済の義務を負うことになります。

不動産の名義人は誰?

夫の収入だけで住宅ローンの審査に通った場合には、不動産の所有者も夫一人ですが、妻が連帯債務者や連帯保証人になるケースでは、妻の収入も返済に充てられているので、夫婦一緒の共有名義人となることが多いでしょう。

共有名義となった場合、夫も妻も返済ができないと不動産を手放さなければなりません。また、共有名義なので、どちらかが勝手に不動産を売却することもできない状況です。

財産分与をする上で、上記のように名義人や連帯保証人などの内容についてはしっかりと知っておきたい部分です。

一方が住み続けていくリスクは?

離婚する時に、どちらかが住み続けるケースもありますが、それにより考えられるリスクをお話していきます。

債務者である夫が住み続け、連帯保証人である妻が出ていくケース

住宅ローンの「主」の支払い義務者である夫が住み続ける場合、夫が自分のために支払い続けていくなら問題なさそうですよね。

ただ、住宅ローンは長期にわたる返済なので、支払いができなくなる状況はゼロではありません。その場合、連帯保証人である妻は夫が支払えない分の支払い義務が生じてしまうのです。

債務者である夫が出ていき、連帯保証人である妻が住み続けるケース

基本的に住宅ローンの場合、名義人である本人が居住することが条件となっています。金融機関の判断により異なりますが、元夫の名義のまま住み続けていくことは難しいでしょう。そこで、住宅ローンおよび不動産の名義を妻に変える必要性が出てきます。

しかし、単に名義変更をすればOKという単純なものではないのです。夫から妻へ住宅ローンの名義人変更をする場合、「妻に返済能力があるか」という審査が行われます。

つまり、正社員として働いているなどの定収入があるのは基本的な条件ですし、その収入額も基準を満たしていなければNGとなってしまうのです。パート収入の場合は難しいですし、勤務年数も審査基準に関係してきます。

売却してスッキリするという選択も

住み続けていくのにもさまざまなリスクが隠されています。そのため、売った方が実は夫婦お互いにメリットがあることも・・・。

それに、夫婦の思い出が詰まった家にどちらかが住むよりも、売却して一括で返済すれば、いろんな面で引きずらずに済み気持ちもスッキリとするものですよね。

離婚で不動産売却をするメリットについて

資産を平等にわけやすい

財産分与の時に、不動産を売却によって現金化することで、目に見えた金額で分けることができます。どちらかが住み続けるということよりも、お互いに再スタートがきりやすい状況になることでしょう。

生活が楽になる

マンション等の不動産を所有している場合、住宅ローン以外でもさまざまな費用が必要になります。税金面でもそうですが、不動産を管理していくためにはメンテナンス費用も必要です。夫婦二人で働いて住宅ローンを返済しながら生活していたケースでは、一人になった時の負担が大きいでしょう。そこで、不動産をs売却することで税や維持管理費用なくなり、生活が楽になるメリットがあります。

不動産の価値と残債のバランスを知る

マンションを売却したお金で全額返済できれば、身も心もスッキリしそうです。できれば、残債以上の金額で売ってしまいたいと思いますよね。

しかし、住宅ローンの残債によっては上手くいかないこともあります。マンションなどの不動産は買った当時の金額以上で売却するのは難しいものです。なぜならば、住み続けていくうちに資産価値がどんどん下がってしまうからなのです。

まずは査定額を知ることが重要です。

アンダーローンとは?

査定額が住宅ローンの残債より高い「アンダーローン」は、マンションを売却すると住宅ローンの一括返済ができ借金がゼロになります。しかも利益が出るので、それを財産分与として夫婦で分けることもできます。

オーバーローンとは?

住宅ローンの残債よりも低い査定額となってしまうと、売却したとしても住宅ローンが残ってしまいます。これをオーバーローンと言います。住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には、一括返済が条件となるため、残債はどうすべきかしっかり話し合う必要があります。

不動産一括査定サイトで査定額を知る

住宅ローンが残っている場合、できるだけ高く売ることができれば、住宅ローンの一括返済もできますし、利益を分けて新しい生活の足しにすることができます。

ただ、売却するための査定額は、不動産会社によって違います。一社からの査定だけで売却を決めてしまうと損をしてしまう可能性もあります。

そのため大事なことは、複数の不動産会社から査定を出してもらうことです。そこで魅力的な方法が不動産一括査定サイトを利用すること。サイトが窓口となり、複数の不動産会社の査定を受けることができます。下記は評判の良い一括査定会社をランキングしました。

まとめ

「離婚」とひとくちに言いますが、それぞれに抱えている事情は異なりますよね。選択肢のひとつとして、「現在のマンションに住み続ける」という方法もありますが、住宅ローンが残っている場合には今後の生活に支障をきたすリスクも大きいのです。

そのため、売却してお金と心の両面をスッキリさせる方法も選択肢の一つとして考えてみるのもいいかもしれません。売却価格によっては考えるべき点も異なってきますが、売却することで将来的にわずらわしいことを回避できるメリットもあります。

不動産一括査定サイトを利用して、財産分与問題を早くに解決して、新しい生活の第一歩に備えていきましょう。

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