マンションの査定価格はどうやって決められている?

マンションの査定価格ってどのように決められているのか?

ちょっと謎ですよね。

マンションなどの不動産では基本的に3つの査定方法が使用されます。

  • 原価法
  • 収益還元法
  • 取引事例比較法

ですね。

なかなか聞きなれない言葉で、マンションを売るのにそんな知識はいるのか?と思うかも知れませんが、
一つの知識として持っていても良いかも知れません。

その理由としては

「はったりが効く」

という事ですね。

「この物件は、どの査定方法ですか?」

と不動産業者に聞くと

「むむっこやつ知っている!下手な価格などは言えない!」

と思い、カモにされる可能性は低くなると思います。

言うだけタダですので、やってみてください。

ではひとつずつ説明しますね。

原価法

Ⅱ 原価法
1.意義
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価
について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法
による試算価格を積算価格という。)。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調
達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不
動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができる
ときはこの手法を適用することができる。
2.適用方法
(1)再調達原価の意義
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した
場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めるこ
とが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求め
た原価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。
(2)再調達原価を求める方法
再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な
状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な
建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとす
る。
なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達す
ることを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対
して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算し
て求める。
これらの場合における通常の付帯費用には、建物引渡しまでに発注者が負担
する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額等が含まれる場合がある
ことに留意する必要がある。
① 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地
の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求
めるものとする。
なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地
域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施
設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水
準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程
度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。
② 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(再調達原価
が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益
還元法によって求めた更地の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用
を加算した額)又は借地権の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用
を加算した額を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものと
する。
③ 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設
事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、
必要に応じて併用するものとする。

ちょっと意味がわからないですよね。

簡単に言うと、現在の材料費とか、人件費で算出する方法ですね。
材料費などは中古のものを使うので、新築の頃よりは遥かに安くなります。
計算式もありますので、以下に書いておきます。

積算価格計算式

積算価格というのは

単価 × 総面積 ÷ 残存年数 × 耐用年数(耐用年数-築年数)

耐用年数と単価の残りの年数は、物件の作りによって違ってきます。

レンダブル比の計算方法

物件が収益を発生させる賃貸マンションなどの場合レンタブル比というのがかかります。

貸室部分面積 ÷ 延床面積

収益還元法

Ⅳ 収益還元法
1.意義
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在
価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この
手法による試算価格を収益価格という。)。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を
求める場合に特に有効である。
また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるもの
であり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、
この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産
以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども
賃貸を想定することにより適用されるものである。
なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益
価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な
験証手段として、この手法が活用されるべきである。
2.収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方
法(以下「直接還元法」という。)と、連続する複数の期間に発生する純収益及
び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する
方法(Discounted Cash Flow 法(以下「DCF法」という。))がある。
これらの方法は、基本的には次の式により表される。
(1)直接還元法
P =
P:求める不動産の収益価格
a:一期間の純収益
R:還元利回り
(2)DCF法
28
P =
a
(1 + Y)
+
P
(1 + Y)
P :求める不動産の収益価格
ak:毎期の純収益
Y :割引率
n :保有期間(売却を想定しない場合には分析期間。以下同じ。)
PR:復帰価格
復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、
基本的には次の式により表される。
P =
an + 1:n+1期の純収益
Rn :保有期間の満了時点における還元利回り(最終還元利回り)

こちらも良くわからないですね

■直接還元法■DCF法

取引事例比較法

Ⅲ 取引事例比較法
1.意義
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、
これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域
要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これに
よって対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比
準価格という。)。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象
不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不
動産の取引が行われている場合に有効である。
2.適用方法
(1)事例の収集及び選択
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とする
ものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動
産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地
域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使
用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るも
ののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならな
い。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正
することができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
(2)事情補正及び時点修正
取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響してい
ると認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格
時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、
当該事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域
と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の
価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。
(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該
不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が
同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産で
ある場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域
要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、
取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不
動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとす
る。
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域
における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。